Häufig gestellte Fragen

Ich erhalte einige Rückfragen von Leser*innen meiner Internetseite, per Mail. Hier versuche ich kurze Antworten, einige Fragen lassen sich allgemein beantworten. Es handelt sich selbstverständlich um meine persönlichen Antworten, ich spreche und schreibe ausdrücklich nicht im Namen der staTThus eG

• Hat die Mischung aus Genossenschaft und Eigentum zum Bruch im "Wohnprojekt" beigetragen?
  
  Ja.
  Es hätte allerdings nicht so sein müssen. Bei allen Menschen besteht der Reflex, in alte Muster zurückzufallen. Damit hatten "wir" gerechnet und die Teilungserklärung mit Durchsetzungskraft ausgestattet. Das Problem entstand aus dem Standpunkt, mit seinem Eigentum jederzeit machen zu können was man will und jederzeit das durchzusetzen, was "einem zusteht". Gemeinschaft ist ja gut und schön, aber die Gemeinschaft endet da, wo sie in mein privates Handeln eingreift und ich es als einen Eingriff empfinde (trotz der Unterzeichnung der Präambel der Teilungserklärung). Es ging hier tatsächlich um Kleinkram, dieser Kleinkram hatte allerdings das höchste Gut der Welt hinter sich versammelt. Die Gemeinschaft nahm dies in weiten Teilen nicht wahr (musste ja erst mal ankommen, wohnen ist ja wichtig) und als sich die Wahrnehmung nicht mehr vermeiden ließ, hatten sie keine Ahnung von dem Prozess, der "ohne ihr Wissen" schon lange lief. Die Schuld hatten dann diejenigen, die das Problem frühzeitig sahen und damit die Mehrheit der Gemeinschaft dabei störten, einfach "nur" wohnen zu wollen.
  Wenn dann weite Teile der Bewohner*innen sich offensichtlich keine Gedanken zum Thema gemacht haben, merkt man plötzlich, dass die Bewohner*innenschaft einen Spiegel der Gesellschaft darstellt. "Sie/er fühlt sich eben als Eigentümer*in" ist dann die Meinung der schweigenden Mehrheit, die dies aber nicht in den Prozess der Gruppe einspielt, sondern so lange damit wartet, "bis man nicht mehr warten kann". In der Zwischenzeit lässt man andere machen und beschwert sich dann nachher, wenn man nicht ganz zufrieden damit ist. Dies ist eher der Grund, weshalb es zu einem Bruch kam, nicht die bloße Anwesenheit von Einzeleigentum.
  Kommentar der STATTBAU-Hamburg, eher privat allerdings: Es gab auch ein anderes Wohnprojekt, in welchem (hier schon vor dem Bezug der Wohnungen) einige Menschen viel Kraft darin investiert hatten, das Eigentum nicht über den, vermuteten, Werten der Gemeinschaft stehen zu haben. Auch hier ging es um Forderungen von Eigentümer*innen, die den Charakter von Übergriffen bekleideten. Diese Menschen, die wehrhaften, konnten den Einzug in "ihr Wohnprojekt" nicht mehr erleben, weil sie wegen der Erzeugung "schlechter Stimmung" aus dem Projekt herausgemobbt wurden.
  
  
• Wie kam es zu dem Bruch im Wohnprojekt?
  
  Bitte diese Internetseite nochmal lesen.
  
  
• Sind (waren) Beschlüsse aus dem Plenum bindend, eigentlich?
  
  Radio Eriwan antwortet: Jein
  Natürlich sind diese Beschlüsse bindend, wenn denn eine Selbstverpflichtung dazu in allen Bewohner*innen verankert ist. Darauf hatten "wir" uns im "Wohnprojekt" verlassen und verlasst ihr euch nicht darauf. Es nimmt wahrscheinlich viel Zeit und Kraft in Anspruch, wesentliche Beschlüsse aus dem Plenum in formalrechtlich bindende Formulierungen in den diversen Punkten zu verankern: Leitlinien, Satzung der Genossenschaft, Gesellschaftsvertrag der GbR, Teilungserklärung, WEG... Ihr solltet dies dennoch tun und eine Unterschrift der Mitglieder unter den Leitlinien, zusätzlich zu der Unterschrift unter der Satzung der Genossenschaft, halte ich für unabdingbar. Bei den Leitlinien sollte etwas mit aufgenommen werden, wie in Etwa "falls ich die Leitlinien ändern möchte, müssen dabei alle Mitglieder beteiligt werden. Die Änderung der Leitlinien kann nur in einer extern begleiteten Mediation erfolgen, mit allen Mitgliedern zusammen".
  Im Falle des "Wohnprojekts staTThus" ist die Lage derzeit beispielsweise so, dass es zwar eindeutige Beschlüsse zu Themen im Protokoll des Plenums und der STATTBAU gibt, diese Beschlüsse jedoch nicht ausreichend in das Gesellschaftsrecht der GbR übernommen wurden. Die GbR entscheidet unter Umständen gänzlich anders, als es im Konsens aller Mitglieder im Plenum zuvor festgelegt wurde. So blöd muss man erst mal (vor)denken können. Gesetzt den Fall, man versucht alles so niet und nagelfest in nicht angreifbare formal bindende Texte zu gießen, wie es sich jetzt als notwendig erweist, dann könnte man die Realisierung eines Wohnprojektes gleich ganz aus seinen Gedanken streichen. Dazu hätte man keine Zeit und kein Wissen. Versucht eine Balance und seid nicht so blauäugig wie "wir" es waren.
  
  
• Wo ist der virtuelle Rundgang hin, der auf der Seite des Wohnprojekts zu sehen war?
  
  Die Internetseite des "Wohnprojekts" ist umgezogen, der virtuelle Rundgang auch. Allerdings haben diese nicht den gleichen Weg eingeschlagen. Der Rundgang befindet sich auf einer weiteren Internetseite, die sich in meinem Besitz befindet: archigraf.de Hier gibt es keinen Link dazu, den findet ihr auch über Suchmaschinen, und der Rundgang ist nur eine Referenz zu meiner nebenberuflichen Tätigkeit als Fotograf.
  
  
• Was ist das Ankaufsrecht?
  
  Vorkaufsrecht: Die Genossenschaft darf, wenn eine Wohnung einer Eigentümer*in verkauft werden soll, mitbieten. Dies bedeutet nicht mehr, als den Zuschlag zu erhalten, wenn man genau so viel Geld auf den Tisch legt, wie eine andere Bieter*in. Der entscheidende Fehler dabei: Wenn der Preis zu hoch wird (höher als der Preis der von allen Eigentümer*innen gleichermaßen für eine Wohnfläche bezahlt wurde), kann die Genossenschaft diesen Preis nicht bezahlen (weil sie diesen hohen Preis nur über eine überhöhte Miete refinanzieren könnte). Da der Immobilienpreis stetig ansteigt, wird dies der Regelfall sein: Das Vorkaufsrecht bewirkt nichts.
  
  Ankaufsrecht: Die Eigentumswohnungen werden mit einem "Startpreis" versehen, der genau so hoch ist, wie der Kaufpreis der Wohnungen (der von der Genossenschaft bezahlt wurde). Der Startpreis ändert sich nicht mehr, er ist lediglich an den Preisindex gebunden (nicht an den Index für Immobilien, sondern an den allgemeinen Index). Nur so kann die Genossenschaft eine Wohnung auch späterbezahlen, die von einer Einzeleigentümer*in verkauft wird.
  
  Es muss dabei darauf geachtet werden, dass eventuell teure Extras in der Wohnung nicht zu dem Startpreis gehören dürfen. So sind zwar die Kosten für die Extras für die Verkäufer*in eventuell verloren, aber die Genossenschaft könnte die Extras nicht bezahlen (weil sie auch diese Extras nicht durch die Miete refinanzieren könnte). Diese Regelung kann in der Teilungserklärung festgehalten werden, tatsächlich wirksam wird sie erst durch die Eintragung des Startpreis in das Wohnungsgrundbuch. Achtung: Der Startpreis kann erst spät in das Grundbuch eingetragen werden, da der Startpreis erst mit der Schlussabrechnung des Bauvorhabens fest steht.
  
  
• Gesamtgestehungskosten: Dies ist die Summe aller Kosten, die für die Erstellung der Wohnungen aufgewendet werden musste. Hier geht es nicht nur um die Baukosten (Schlussabrechnung der Bau-GbR), sondern um Vorlaufkosten der Planungs-GbR, Kosten der Genossenschaft in Gründung, Kosten der Bauwerksunterhaltung, die vor Beginn der Baumaßnahme aufgelaufen sind (Bauen im Bestand). Im Gesellschaftervertrag der Bau-GbR kann genau festgelegt werden, wie die Gesamtgestehungskosten zusammengezählt werden sollen und wer dies vornehmen soll. Dazu gehört auch eine Festlegung, ob dies im Einvernehmen aller Gesellschafter*nnen geschehen soll oder in einem Mehrheitsverfahren.
  
  
• Planungs-GbR: Diese Gesellschaft bürgerlichen Rechts nimmt Gesellschafter auf, um diese an das Projekt zu binden, häufig auch mit einem Eintrittsgeld verbunden. Die Planungs-GbR übernimmt alle Aufgaben, die mit der Entwicklung des Wohnprojekts zusammenhängen, bis zur Einreichung des Bauantrags. Hier sind also häufig mehr Gesellschafter*innen vertreten, als es später tatsächliche Eigentümer*innen geben wird. Zumeist werden hier auch perspektivisch Aufgaben der späteren Bau-GbR vorgezeichnet. Mit der Einreichung des BAuantrags ist die Baureife festgestellt, was auch eine Quote der Belegung der späteren Wohnungen beinhaltet. Wenn die Förderbank im Boot sitzt, muss mit einer 100% Belegung gerechnet werden, die auch mit einer Vorfinanzierung und Platzhalter-Mieter*innen erreicht werden kann. Je mehr Platzhalter, desto größer ein Risko.
• Bau-GbR: ist die Bauherrin, meist mit einer Treuhänderin verbunden, wie beispielsweise die STATTBAU. Hier sind genau so viele Gesellschafter vertreten, wie es Eigentümer*innen gibt. Die Bau-GbR ist die Auftraggeber*in für alle Baumaßnahmen, in der Regel wickelt sie auch den Kauf des Grundstücks ab und besteht so lange weiter, bis die Gewährleistungphase beendet ist. Eine wichtige Aufgabe der Bau-GbR ist die Feststellung der Gesamtgestehungskosten, gerade in Verbindung mit einem Ankaufsrecht.
  
  Im Falle staTThus wurde es versäumt, eine Bau-GbR zu gründen. Dies ist ein fataler Fehler, wenn im Verlaufe der Entwicklung Uneinigkeit entsteht. Wenn es keine klare Regelungen bei der Feststellung der Schlussabrechnung der Bau-GbR gibt, Uneinigkeit bei der Abrechnung der Kosten über Standard und der Festlegung der Gesamtgestehungskosten, dann steht man vor einem unlösbar erscheinendem Problem: Man muss im Nachhinein Regelungen annehmen, die es sonst im Gesellschaftervertrag schriftlich gegeben hätte und es sind möglicherweise Gesellschafter in der Planungs-GbR vertreten, die nie eine Wohnung bezogen haben, aber über Dinge mit befinden sollen, von denen sie nichts wissen. Dies beinhaltet eine Schwemme von Konfliktpotential, denn immerhin greift das Ankaufsrecht direkt in das Eigentum ein. Ob die Planungs-GbR, die mit der Einreichung des Bauantrags ihre Aufgabe laut Gesellschaftervertrag erfüllt hatte und liquidiert hätte werden sollen, überhaupt noch eine Festlegung bezüglich der Gesamtgestehungskosten oder Abrechnung treffen kann oder darf, könnte eine Quelle für das Honorar von Rechtsanwält*innen werden, die sehr lange sprudelt. Damit werden die eingesparten Kosten bei der selbstausbeutung der leitenden Mitglieder des Wohnprojekts wieder aus der Hand gegeben. Das Selbstverständnis als Gegenentwurf zu den "üblichen Investoren" wird damit zur Farce und Karikatur.
  
  
• Gibt es die Teilungserklärung mit dem Ankaufsrecht als Muster zum Download
  
  Nein
  Bitte wendet euch an den Interessenverband Wohnprojekte SH (IW-SH) http://www.wohnprojekte-sh.de/start/
  Es handelt sich bei der Teilungserklärung um das geistige Eigentum eines Notars und einer Wohnprojektgruppe in Bad Bramstedt. "Wir" durften von der Vorarbeit profitieren.
  Weitere gute Quelle: https://www.wohnprojekte-portal.de/home/
  
  
• Wer war Bauherr des "Wohnprojekts staTThus"
  
  Bauherr war formal die staTThus GbR, genauer gesagt die staTThus Bau-GbR. Die Eigentümer*innen haben von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Wohnungen erworben, also auch die Genossenschaft als eine der Eigentümer*innen. Als Treuhänderin der GbR trat die STATTBAU-Hamburg auf. Die GbR hatte einen Baubetreuungsvertrag mit der STATTBAU abgeschlossen, die Aufträge und die Bezahlung ebendieser wurden von der STATTBAU im Namen der GbR erteilt und bedient. Die GbR hat Gesellschafter, eben die Bauherren (hier die Genossenschaft und vier Einzeleigentümer*innen, demnach hier also fünf). Ich kann nur dringend dazu raten, sich nicht ausschließlich auf die Baubetreuer zu verlassen (egal welche), sondern wesentliche Beschlüsse auch formalrechtlich genau abzubilden. Fragt die Baubetreuer ganz genau danach, welche formalrechtlichen Schritte zu welchen Zeitpunkten zu beachten sind und setzt dies um. Ihr könnt dies nicht wissen, dafür habt ihr Hilfe eingekauft.
  
  
  
• Welchen Baubetreuer (Berater*in, Projektsteuerer*in) sollen wir nehmen?
  
  Nehmt in jedem Falle eine/n. Fragt andere Projekte nach deren Erfahrungen. Nicht nur eines, sondern viele. Im Internet gibt es dazu viele Quellen. In Schleswig-Holstein gibt es allerdings nicht viele Baubetreuer, die zur Verfügung stehen. Einen Hinweis gibt es, um die Recherche zu vereinfachen: Seht euch an, wo man als Interessent*in landet, wenn man eine Telefonnummer oder Internetadresse für freie Wohnungen während der Planungsphase präsentiert bekommt. Da kann man bei den Baubetreuern landen (die dann professionell Auskünfte zu den wirtschaftlichen Fragen geben), oder man landet bei der Gruppe, bzw. bei Menschen aus der Gruppe, die sich um Interessent*innen kümmern. Diskutiert darüber, was ihr besser findet und setzt dies um.
  Die Zusammenarbeit mit "unseren" Baubetreuern war über weite Strecken sehr gut. Im Nachhinein stellt man dann Punkte fest, die besser hätten sein können. Hier fällt mir derzeit besonders die formale Betreuung der Bau- GbR ein, genauer die rechtlich gefestigte Protokollierung der Entscheidungen der Gruppe, die bei der Lenkung der GbR getroffen wurden. Diese Punkte behält man nicht für sich, sondern bespricht diese mit den Baubetreuern.
  Ich möchte hier noch mal klarstellen: Wenn ein Projekt in die konkrete Planung- und Bauphase einsteigt, muss es ständige Ansprechpartner*innen für die tatsächlich am Bau beteiligten Firmen, Banken, KfW, Förderbanken, Architekt*innen und Ingenieur*innen, Baubetreuer... geben. Diese Ansprechpartner*innen müssen über alle Prozesse der Gruppe informiert sein und alle Prozesse aus den Kontakten mit den am Bau Beteiligten transparent in die Gruppe zurückspielen. Hier ist die Basis des Vertrauens besonders wichtig und geringste Unsicherheiten müssen offen angesprochen werden. Ein Problem dabei: Die Gruppe ist natürlich froh darüber, wenn diese Ansprechpartner*innen diese Aufgabe übernommen haben und sie selbst (persönlich) diese Aufgabe nicht erfüllen müssen. Wenn man meint, dabei auch mal etwas schief gehen zu sehen, (Aufgabe der ständigen Ansprechpartner*innen), dann sagt man es unbedingt sofort, nicht zu einem späteren Zeitpunkt, ab dem eine Änderung der Ziele / der Aufgaben nicht mehr möglich ist. Wenn man die ausführlichen Protokolle aus den Sitzungen der Ansprechpartner*innen mit den am Bau Beteiligten nicht versteht, muss man nachfragen, was bei "uns" nach jeder dieser Sitzungen im Plenum möglich war. Die ständigen Ansprechpartner*innen haben zusätzlich im Plenum nach jeder Sitzung (der Kontaktgruppe) Teile des Protokolls erläutert. Diese Protokolle sollten auch über den Bezug des "Wohnprojekts" hinaus Bestand haben und fehlende formalrechtliche Beschlüsse ersetzen können bzw. zur Heilung fehlender formalrechtlicher Beschlüsse bindend herangezogen werden.
  Den ständigen Ansprechpartner*innen (bei "uns" "Kontaktgruppe" genannt) muss der Rücken zusätzlich dadurch frei gehalten werden, dass sie nicht auch noch andere Aufgaben wahrzunehmen haben, die zeitaufwendig und verantwortungsvoll sind. Die ständigen Ansprechpartner*innen können nicht zwischendurch wechseln! Wenn dies dennoch geschieht, geht der Faden verloren und das Chaos landet bei der Baubetreuerin. Insbesondere bei der Baubetreuung muss gewährleistet sein, dass die ständigen Ansprechpartner*innen des "Wohnprojekts" ständig ansprechbar sind. Dies ist umso wichtiger, je höher der Anspruch zur tatsächlich in der Gruppe getroffenen Entscheidungen ist (sonst kann man auch eine beliebige Mietwohnung bei Baugenossenschaft X beziehen oder ...). Ein Splitting in viele ständige Ansprechpartner*innen (um diese entlasten zu wollen) ist eine Illusion. Unsere Baubetreuerin hat dies strikt abgelehnt.
  
  
• Ist eine neu gegründete Genossenschaft ein lohnendes Geschäftsmodell für Mieter*innen?
  
  Nein, im Gegenteil. Wenn es an Idealismus mangelt, wird man nicht glücklich damit werden.
  Beispiel: Man hat das Geld für die Genossenschaftsanteile eingezahlt und wohnt 20 Jahre im Projekt. Dann möchte man ausziehen, warum auch immer. In der Zwischenzeit hat die Genossenschaft 20 Jahre lang mit dem Geld aus der Miete und der Genossenschaftsanteile die Kredite bedient und die Erhaltungskosten für das Bauwerk getätigt... Was bekommt man nun zurück: Die Genossenschaftsanteile (plus einer minimalen Mindestverzinsung). Warum bekommt man nicht mehr zurück (Stichwort Mehrwert)? Weil es nicht geht (durch eine Vielzahl von Gerichtsurteilen bestätigt). Dies müssen alle Beteiligten wissen, sonst gibt es nachher Stunk.
  
  wie kann man die Baukosten niedrig halten?
  
  Standardbauteile verwenden: Lift, Balkone, Fenster... möglichst aus Standard wählen. Sucht Architekt*innen, die sich in dieses Gebiet vertieft haben.
  keine großen Auswahlmöglichkeiten beim Wohnungsstandard: bei Bodenbelag, Fensterbänken, Farben... wenig Auswahlmöglichkeiten anbieten. Eine große Auswahl erhöht den Preis für den Standard. Der Standard sollte auch die Basis für die öffentlich finanzierten Teile bilden. Sonderwünsche erhöhen den Preis für den Standard, dies muss berechnet werden. Die Verwaltung der Sonderwünsche kostet viel Geld.
  Eigenleistung, falls möglich (Architekt*innen fragen.
  Kontinuität, keine Umplanungen
  Altbau: Bestand genauestens untersuchen auf Schadstoffe, problematische statische Bauteile...
  
  
• öffentlich geförderter Wohnungsbau: werden die frei finanzierten Mieten höher, wenn es auch öffentlich geförderte Wohnungen gibt:
  
  NEIN
  Im Falles des Projektes staTThus ist die monatliche Miete der frei finanzierten Wohnungen sogar leicht gefallen. Mir ist es wirklich nicht klar, wie es zu dem nun erzählten Märchen gekommen ist, dass die Miete gestiegen sei. Dies ist defintiv falsch, die STATTBAU-Hamburg kann dies bestätigen.
  
  
• öffentlich geförderter Wohnungsbau: Chancen und Risiken
  
  Der öffentlich geförderte Wohnungsbau ist eine Chance, die man sich nicht engehen lassen sollte. Allerdings macht dies den Planungsprozess sehr kompliziert und ohne Baubetreuer unmöglich. In den unten stehenden Anekdoten sind einige Infos enthalten, alles andere sprengt meine Lust daran, überhaupt noch etwas zu "Wohnprojekten" zu schreiben.
  
  Der öffentlich geförderte Wohnungsbau war bereits für die Vorgängergruppe von staTThus ein entscheidender Faktor. Hier hatten sich die Gruppe und die Verwaltung/Politik der Stadt Husum so gründlich verhakt, dass es nicht mehr weiter ging. Ausgerechnet bei dem ersten Wohnprojekt innerhalb des Stadtgebietes sollte ein fester Anteil (25 %) von öffentlich geförderten Wohnungen entstehen, vertraglich gebunden und mit einer sehr hohen Strafzahlung versehen, falls dieser Anteil nicht erreicht werden sollte. Dies ist widersinnig, weil eine Wohnprojektgruppe nicht nach Menschen auswählt, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben oder nicht, sondern nach Menschen, die zum Projekt passen. Nach dieser Auswahl wird erst nachgesehen, ob und wie viele Menschen einen WBS haben. Die Strafzahlung wurde später so weit abgesenkt, dass dieses zusätzliche Risiko kalkulierbar wurde, allerdings war die Gruppe damals auf die Grundsatzkritik festgelegt, ebenso wie die Stadt Husum, und das Projekt implodierte.
  Im Falle staTThus hatte die Politik/Verwaltung diese Festlegung aufgegeben. Dies verstehe ich bis heute nicht (etwas gelernt?), aber es war so für uns richtig und gut. Nachdem wir unsere festen Interessenten mehrmals aufgefordert hatten (mit dreimal verlängerter Abgabefrist), sich um ihren WBS zu kümmern, waren es plötzlich 9 Wohnungen von 18 in der Genossenschaft. Danach erst, konnten wir uns ernsthaft mit den Wohnungsgrößen beschäftigen und später viele Probleme mit deren Festlegungen bekommen: Im Altbau können feste Wohnungsgrößen nur sehr schwer bis nicht angesteuert werden.
  
  Anekdote I: Ein besonders kritischer Punkt bei der Entwicklung des Wohnprojekts war die Unterzeichnung des Förderbescheids der Förderbank IB-SH. Die STATTBAU hatte den extrem-bürokratischen Aufwand der IB-SH unterschätzt. Wir hatten bereits die Ausschreibungen abgeschlossen, die Bindefrist der Unternehmen lief ab. Die Unternehmen hätten also jederzeit ihren Auftrag ablehnen können, um wo anders anfangen zu können. Die Baupreise stiegen gerade enorm an. Wir mussten die Firmen also überreden und Vertrauen darin aufbauen, dass die Förderung schon kommen werde. Ohne den Förderbescheid durften wir nicht beginnen. Eine Zwickmühle. Dann war der Förderbescheid da, aber die Auszahlung der ersten Tranche verzögerte sich. Zwischen zwei (privaten) Terminen habe ich kurz Zuhause reingesehen, also wie immer gleich mal die staTThus-Mails checken. Die IB-SH wollte irgendetwas kryptisches unterzeichnet haben, bevor die Auszahlung frei gegeben werden sollte. Deadline: Freitag um 11:00. Es war Freitag 10:48. Beide Baubetreuer der STATTBAU waren unabkömmlich in einer laufenden Sitzung, hatten zuvor noch gerade den Hinweis per Mail an "mich" geschickt (an die allgemeine staTThus-mail, die jedes Mitglied abrufen konnte). Also den Förderbescheid auf dem Rechner finden, die kryptischen Sachen hier suchen (Strg-F) und nichts gefunden. Da gibt es ja noch den Anhang zu dem Förderbescheid. Strg-F und tatsächlich gefunden. Wir hatten den Förderbescheid bereits unterschrieben (mit Anlagen), aber die IB-SH wollte unbedingt zwei Sätze aus dem Anhang prominent herausgestellt und mit zwei Unterschriften versehen bis 11:00 dahaben. Textverarbeitung an, Sätze unter den Briefkopf von staTThus kopiert, zwei gespeicherte Unterschriften drunter (darf man nicht), ein PDF draus machen und ab an die IB-SH und CC an STATTBAU. Nachher kam eine Mail von der STATTBAU mit einem einzigen Wort: "Punktlandung". Eine der wichtigsten Mails überhaupt kam um 11:00 bei der IB-SH an und die erste Summe der Förderung wurde ausgezahlt.
  
  Anekdote II: Die Planungen im staTThus waren zwischenzeitlich ohne öffentlich geförderten Wohnungsbau weiter gegangen. Interne Umfragen sagten uns, dass es die dafür erforderlichen Wohnberechtigungsscheine bei den Mitgliedern nicht gab (weil sie wohl zu viel verdienten). Daraus resultierte eine kalkulierte Kaltmiete von 7,20 €/qm (frei finanziert). Diese angestrebte Kaltmiete konnten wir nicht halten, es wurden später 8,20 €/qm. Nachdem wir den Mitgliedern "in den Hintern getreten" hatten, bei denen mit hoher Wahrscheinlichkeit eben doch ein WBS möglich war, waren es plötzlich 9 öffentlich geförderte Wohnungen geworden. Diese öffentliche Förderung konnte die Kaltmiete auf 5,60 €/qm senken, was ja nun deutlich weniger ist, als 7,20 €/qm (anfängliche Kalkulation). Wer nun denkt, dass die Mitglieder, deren Miete durch diese aufwändige Arbeit und Verantwortung erheblich gesenkt wurde, dieses Geschenk so verinnerlichen, dass die Freude darüber nachhaltig bleibt, der hat sich im Falle staTThus geirrt. Es haben tatsächlich später Mitglieder gesagt, es sei "alles teurer" geworden, als zuvor kommuniziert. Alle Kosten waren anfänglich transparent aufgelistet worden, mit einer einzigen Ausnahme: Wir sind mit den veranschlagten Baukosten nicht ausgekommen und diese wurden um 3 % überschritten, was zu einmaligen Nachzahlungen als Genossenschaftseinteile geführt hat. Es waren dann nicht die veranschlagten 400 €/qm, sondern 488 €/qm als Genossenschaftsanteil (was ja ein Besitz ist). Dass wir zuvor den Genossenschaftsanteil durch die Förderung der Bundesrepublik Deutschland um ca. 100 €/qm senken konnten, war offensichtlich vergessen worden. Schlechte Nachrichten sind nachhaltiger, als gute Nachrichten.
  
  
• Warum die GLS-Bank Hamburg
  
  Weil es eine gute Bank ist. Es gibt natürlich Alternativen, die Umweltbank beispielsweise
  Wir hatten zwei lokale Banken angesprochen, die sofort abgelehnt hatten. Eine davon war erfrischend ehrlich: "damit können wir kein Geld verdienen". Der Verwaltungsaufwand ist sehr hoch, es werden zumeist nur KfW-Gelder durchgereicht und deren Pauschalvergütung muss dann ausreichen.
  Außerdem war denen "unsere" "Kommune" auch suspekt. Also los und eine gute Bank finden, bei den Wohnprojekttagen der STATTBAU-Hamburg natürlich. Die Zusammenarbeit mit der GLS-Bank war excellent.
  Achtung: Wenn sich Mitglieder Geld für die Genossenschaftsanteile über das Programm 134 KfW leihen müssen, dann macht dies nicht über eure Förderbank, sondern mit der gewählten Hausbank. Ansonsten bekommt ihr das Problem, dass die Förderbank das Geld aus dem Programm 134 KfW deckelt.
  
  
• Gibt es ein Finanzierungsbeispiel zu einer öffentlich geförderten Wohnung?
  
  Radio Eriwan antwortet: Jein
  Fragt bei der staTThus eG nach, wie hier die Fördermittel wo eingesetzt wurden und ob jemand Auskunft geben kann. Ich möchte dazu keine Angaben mehr machen, per Mailanfrage wäre dies möglich. Es geht hier um eine Rückwärts-Rechnung: Die Miete steht fest, wie teuer darf das Projekt werden, wenn welche Förderung wie eingesetzt wird. Dabei betrachtet man die Komponenten getrennt voneinander: Frei- und öffentlich- finanzierter Teil. In diesem Falle vielleicht interessant: Der öffentlich geförderte Teil hat den frei finanzierten Teil der Genossenschaft nicht verteuert, sondern minimal verbilligt. Die Förderbank hat eine ziemlich deftige Höhe der Baukosten akzeptiert, was eher eine Ausnahme darstellt. Die im staTThus geforderten Genossenschaftsanteile waren faktisch zu niedrig angesetzt.
  

   

• Wo kann sich ein Genossenschaftsmitglied Hilfe holen, wenn es von der Genossenschaft mit einem Ausschluss aus derselben bedroht wird?
  
  Nirgendwo. Nur bei einer/m Rechtsanwält*in.
  Sämtliche Quellen, die ohne Rechtsanwält*in erreicht werden konnten, werden in einem solchen Fall verschlossen. Der Genossenschaftsverband erteilt keine Auskunft mehr (als gemeines Mitglied anfragend), die Genossenschaft selbst könnte Rechtssicherheit herstellen, weil sie sich an den Genossenschaftsverband wenden könnte. Leider tut es eine Genossenschaft dann meist nicht mehr, wenn es erst so weit gekommen ist. Daher hier zwei mögliche Gründe, die angeführt werden könnten, und zwei Ratschläge dazu:
  Ausschluss aus einer Genossenschaft, weil "man aus einer Genossenschaftswohnung ausgezogen" sei. Im Genossenschaftsrecht ist dies tatsächlich verankert. Diese Regelung ist nur deshalb Teil der Satzungen der Wohnungsbaugenossenschaften, weil so Mieter*innen, die eine Wohnung der Genossenschaft nicht mehr durch Bewohnung nutzen, als Ersatz für das fehlende Kündigungsrecht der Genossenschaft, „quasi gekündigt“ werden kann. Wenn ein Mitglied, welches eine Eigentumswohnung innerhalb der WEG bewohnt hat, und diese nicht mehr bewohnt, aus diesem Grund ausgeschlossen werden soll, dann schlägt dies eindeutig fehl. Dieses Mitglied der Genossenschaft hat ja nie eine "Genossenschaftswohnung" bewohnt. Dieses Mitglied hat einen Anteil der Genossenschaft erworben, weil es dies zwingend tun muss (um in der WEG eine Wohnung bewohnen zu dürfen [Teilungserklärung]). Es kann dennoch sein, dass die Genossenschaft dies weiter betreibt. Also rechtzeitig einen Widerspruch förmlich einlegen, wenn man denn Wert darauf legt, weiter ein Mitglied dieser Genossenschaft sein zu wollen. Wenn die Genossenschaft dann immer noch den Ausschluss betreibt, muss leider eine Rechtsanwält*in beauftragt werden. Besonders kompliziert wird dies für die Genossenschaft, wenn durch die Regelung in der Teilungserklärung der WEG ein Mitglied der Genossenschaft, hier eine Besitzer*in einer Wohnung in der WEG, tatsächlich zwingend Mitglied der Genossenschaft sein muss/müsste.
  Ausschluss aus einer Genossenschaft, weil man diese schädigen würde. Zunächst ist es natürlich eine Frage der Interpretation, was einer Genossenschaft schadet. Dies möchte ich hier nicht weiter beleuchten. Um Schaden von einer Genossenschaft abzuwenden, sind natürlich Gespräche über die vermutete oder empfundene Schädigung wünschenswert. Falls dies nichts bewirkt, oder nicht gewollt ist, und die Genossenschaft nun ein bestimmtes Verhalten erreichen oder abstellen will, muss die Genossenschaft (durch deren Organe) eine Abmahnung verfassen und eine Frist setzen, bis zu deren Ablauf dieses Verhalten korrigiert werden soll. Ohne eine solche Abmahnung ist ein Ausschluss aus einer Genossenschaft in einem solchen Falle nichtig. Wenn die Genossenschaft weiter den Ausschluss betreibt, muss leider eine Rechtsanwält*in beauftragt werden, wenn man denn Mitglied in dieser Genossenschaft bleiben will.